Начиная с осени 2015 года, рынок недвижимости в Москве потерпел ряд изменений. С одной стороны, возросшее предложение по всей стране и новостроек, и вторичного жилья, и загородной недвижимости. С другой стороны, сокращенный на 43% спрос на недвижимость по сравнению с тем же периодом прошлого года[1]. Если еще добавить усугубляющие последствия валютных колебаний и инфляционных рисков, то возможно утверждать, что к концу осени 2015 сформировался совершенно новый рынок недвижимости.

«Падение рубля и стоимости барреля нефти, начиная с 2014 года, однозначно сказались на недвижимости, а именно, удешевили ее»

Следует отметить что, основными текущими факторами, влияющими на ценообразование на рынке недвижимости, являются нефть и валютный курс. Падение рубля и стоимости барреля нефти, начиная с 2014 года, однозначно сказались на недвижимости, а именно, удешевили ее. Но, если раньше, цены постепенно восстанавливались, как это было в 2009 году[2], то сейчас речь идет уже не о временном кризисе, а о глобальном изменении рынка.

К концу 2015 года в Москве еще не было такого объёма предложения жилья за 25 лет существования рынка недвижимости[3]. По данным компании «ИРН-Консалтинг», специализирующейся на работе с конкретными строительными проектами, «на первичном рынке московского региона, без учета элитного центра столицы, было выставлено на продажу около 5,8 млн кв. м новостроек и апартаментов. И это не перспективные объекты, а то, что строилось и продавалось на тот период»[4]. К этому следует добавить значительный объем предложения на вторичном рынке, на 30-50% превышающий среднестатистический уровень из-за дефицита спроса[5].
Обобщая все вышесказанное, можно говорить о затоваривании рынка недвижимости московского региона на конец 2015 года.

«Если предложение жилья находится на историческом максимуме, то спрос, наоборот, на историческом минимуме»

По сравнению с предложением, тут дела обстоят совсем иначе. Если предложение жилья находится на историческом максимуме, то спрос, наоборот, на историческом минимуме.

Причинами этому являются; негативный макроэкономический фон (обвал цен на нефть, введение санкций против России и т.п.), снижение доходов населения и бизнеса, отсутствие уверенности в завтрашнем дне, из-за чего страх брать ипотечные кредиты даже по очень выгодным ставкам, предоставляемым в рамках программы льготной ипотеки (12% годовых)[6].

Ввиду большого объёма предложения, и малого спроса, количество сделок купли-продажи значительно уменьшилось, а именно, «в сентябре 2015 года было зарегистрировано 7690 переходов прав собственности на жилую недвижимость, что на 37% меньше, чем в первый месяц осени 2014 года»[7].

Все это способствовало тому, что к концу 2015 и началу 2016 года рынок недвижимости в значительной мере ослаб. Цены на жилье упали на 10-15 %[8]. Можно говорить о том, что сама система, переходящая в новое состояние, требует перестройки механизмов внутреннего регулирования ценообразования.
Начиная с 2016 года, целью государства стало уменьшение предложение жилья и увеличение спроса.

Для стимулирования спроса на жилье государство воспользовалось уловкой и объявило об отмене льготной ставки по ипотеке, которая равняется 12 %[9] вместо 14%[10]. Учитывая спад платежеспособности населения начиная с 2014 года, то это действие правительства активно подталкивает людей к приобретению жилого имущества. Однако, искусственная активизация спроса, не подкрепленная реальным ростом платежеспособности населения, чревата жесткой просадкой рынка в дальнейшем, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко[11].

Так же, стоит отметить ряд нововведений в законодательстве РФ, которые повлияли на предложение на рынке недвижимости. С 1-ого января 2016 года установлен новый порядок освобождения от налогообложения доходов, полученных от продажи объектов недвижимости, приобретенных в собственность, и предоставления имущественных налоговых вычетов[12]. То есть, теперь минимальные предельные сроки владения недвижимостью установлены двух видов: три года и пять лет. При том, с 2016 года срок в три года остается только для объектов недвижимого имущества, которые либо были получены налогоплательщиков в порядке наследования или по договору дарения от физ. лица, признаваемого членом семьи, либо получены в результате приватизации или же в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с имидживанием[13]. Лиц, которые приобрели недвижимость до 31 декабря 2015 года нововведение не коснется, они могу продавать квартиру без уплаты налога после 3-х лет владения, как и прежде.
Стоит отметить важное нововведение, касательно установления минимальной предельной величины дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в его собственности менее 3 или 5 лет соответственно. Если раньше с целью обхода системы налогообложения, люди специально занижали стоимость в контрактах, делая ее ниже кадастровой, что бы сумма налога составляла 0 рублей, то теперь так сделать не получится.
Если собственник недвижимости захочет продать квартиру, после года владения, условно за 4 000 000 рублей, кадастровая стоимость которой составляет 11 000 000, тогда формула расчёта налога, которую нужно заплатить с продажи объекта недвижимости будет равна[14]: (11 000 000* 07 – 1 000 000)0,13 =871 000 рублей; где 0,7 – уменьшающий коэффициент для Москвы и Московской области; 1 000 000 – налоговый вычет, которым человек имеет право воспользоваться раз в год для продажи и 0,13 – подоходный налог.

Другими словами, государство стремится легализовать рынок недвижимости.

В связи с этим, собственники все меньше заинтересованы в продаже недвижимости, следовательно, при искусственно увеличивающемся спросе на жилье, падение предложения позволит на некоторое время усмирить рынок.Однако, не стоит забывать, что, накладывая новые правила игры, государство может добиться совершенно иного результата.

Автор: Кристина Мацак
Источник фото: http://infinica.ru

[1]«В Москве средняя арендная ставка на «однушки» опустилась ниже 30 тысяч рублей»

http://dom.lenta.ru/news/2015/12/07/below30/

[2]«Кризисные цены на жилье», Екатерина Сахарова

http://www.gazeta.ru/realty/2015/01/13_a_6374121.shtml

[3]«Жилье в Москве с начала года подешевело незначительно», Мария Соловиченко

http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2015/10/02/611012-zhile-v-moskve-podeshevelo-neznachitelno

[4] Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе в рамках RREF

http://www.irn.ru/articles/38933.html

[5] «В Москве средняя арендная ставка на «однушки» опустилась ниже 30 тысяч рублей»

http://dom.lenta.ru/news/2015/12/07/below30/

[6] «Льготная ипотека: что можно, а что нельзя будет купить в кредит», Юлия Глуховская

http://www.rbc.ru/ins/finances/27/03/2015/551447049a7947cf7b874466

[7] «Число сделок с жильем в Москве достигло минимума за 2 года» Сергей Велесевич

http://realty.rbc.ru/articles/12/10/2015/562949997622574.shtml

[8] Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе в рамках RREF

http://www.irn.ru/articles/38933.html

[9] «Программу льготной ипотеки продлили до конца 2016 года»

http://www.gazeta.ru/business/news/2016/02/10/n_8232119.shtml

[10] http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house

[11] «Рынок недвижимости в ближайшие месяцы ждет оживление»

http://www.irn.ru/news/105366.html

[12] «Изменение в налогообложении при продаже недвижимости» Геннадий Тимошин/Ежемесячное издание «Квартал на Ленинском» № 4, апрель –май 2015

[13] Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»

[14] Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»[:]