С 1 января 2017 года в силу вступает широко обсуждаемый в последнее время федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, в соответствии с которым машино-места (предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений), наряду с жилыми и нежилыми помещениями, подлежат отнесению к недвижимым вещам1. Данные поправки вызвали как одобрительные, так и негативные отзывы со стороны общественности и представителей отечественной правовой науки. Попытаемся разобраться, какие ключевые нововведения предложены данным законом, и в чём их положительные стороны и недостатки.

О правовом режиме машино-мест до 1 января 2017 г.

Прежде всего, видится необходимым рассмотреть то, какие подходы к определению правового режима машино-мест (в распространённом обыденном употреблении – парковочных мест) существовали в рамках российского правопорядка до сего момента, и в чём заключались их особенности.

Источник фото: www.miccom.ru

Источник фото: www.miccom.ru

В целом, можно выделить два наиболее устоявшихся подхода, которые выработала судебная практика.

Первый состоял в том, что государственной регистрации подлежало право долевой собственности на помещение паркинга с отдельными парковочными местами, о пользовании каждым из которых сособственники впоследствии договаривались путём заключения соглашения о порядке пользования общим имуществом. Такой вариант выглядит наиболее правильным с чисто юридической точки зрения, поскольку не признаёт машино-место, которое не подпадает по своим характеристикам под классическое определение недвижимой вещи как таковой2 (не является обособленным участком, поскольку у него, как правило, отсутствуют физические границы и долгосрочная маркировка3). Так, например, приверженность аналогичной позиции была продемонстрирована в постановлениях Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу № А05-9845/2010, от 19.09.2011 по делу № А05-4359/2011, а также в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 по делу № А33-10690/2007.

Что касается второго подхода, то именно он в какой-то степени нашел своё отражение в рассматриваемом законе. В соответствии с ним машино-место определяется в качестве недвижимой вещи, которая зарегистрирована в Росреестре как помещение. Отнесение парковочного места к помещениям при проведении государственной регистрации, как видится, объясняется определёнными особенностями ведения кадастра объектов недвижимости, однако, с легальной точки зрения, это выглядит довольно «грубо», если не абсурдно4, поскольку это принципиально разные объекты. Так, например, у помещения, в отличие от участка некой поверхности, обозначенного краской, (машино-места), наличествуют четкие физические границы – характерный признак недвижимой вещи. Такой подход был удобен для лиц, которые в условиях теневой экономики на возмездной основе «приобретали» парковочные места для их регулярного использования. Таких лиц, как жильцы многоквартирных домов, владеющих местами на подземной парковке, парковке возле дома или машино-местами на отдельных паркингах. Это вполне логично, поскольку, имея машино-место в качестве объекта недвижимости в пользовании и распоряжении, его «собственнику» будет гораздо проще предотвратить возможные посягательства на него со стороны третьих лиц, а также, в случае необходимости, совершить отчуждение машино-места как недвижимой вещи, а не доли.

«Имея машино-место в качестве объекта недвижимости в пользовании и распоряжении, его «собственнику» будет гораздо проще предотвратить возможные посягательства на него со стороны третьих лиц, а также, в случае необходимости, совершить отчуждение машино-места как недвижимой вещи, а не доли»

Источник фото: www.drive2.ru

Источник фото: www.drive2.ru

Так, в практике ряда судов отчётливо прослеживалась тенденция к признанию парковочных мест индивидуально-определенной недвижимой вещью. Наблюдался ряд решений о признании права собственности на машино-место как на нежилое помещение, о чём говорилось ранее, а также о государственной регистрации права на данные «объекты», в случаях, когда Росреестр отказывал в ней их приобретателям5. Примеры таких судебных актов: постановления ФАС Московского округа от 12.05.2011 по делу № А40-95060/10, от 23.05.2011 по делу № А40-95180/10, от 07.07.2014 по делу № А40-77050/13. Практике известно много случаев, когда в процессе рассмотрения дела сторонам, возмездно приобретшим место на парковке, необходимо было доказать обособленность и изолированность (наличие границ) машино-места для того, чтобы признать его недвижимостью. Суды в этих случаях нередко вставали на сторону «владельцев» парковочных мест, аргументируя свои решения тем, что номер, площадь, отображение границ конкретных машино-мест в техническом паспорте и кадастровом паспорте помещения, обладание их самостоятельной ценностью являются достаточными основаниями для признания их объектами недвижимости (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу № А41-12292/14, от 23.10.2014 по делу № А41-12290/14, от 27.10.2014 по делу № А41-12320/14; Арбитражного суда Московского округа от 06.11.2014 по делу № А41-9357/14).

На основе вышеизложенного можно сделать вывод, что однообразного, чёткого подхода к определению правового режима машино-мест в судебной практике к сегодняшнему дню не сформировалось, и это, в свою очередь, затруднило использование и «оборот» парковочных мест. Как следствие, возникла существенная необходимость в законодательных изменениях, которые могли бы разрешить данную проблему. Результатом осознания надобности в данных нововведениях и стал рассматриваемый законопроект6, внесенный в Госдуму Правительством РФ, и впоследствии ставший законом.

Какие же основные положения предлагает данный закон?

Прежде всего, как уже упоминалось ранее, согласно Закону предназначенная для размещения транспортного средства часть здания или сооружения – машино-место – теперь официально (изменения в части первой Гражданского кодекса РФ) относится к недвижимым вещам при условии, если границы такого помещения, части здания или сооружения описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке7. В этом можно ясно увидеть влияние второго из вышеназванных подходов к определению природы места для парковок. Однако теперь они являются самостоятельными объектами недвижимости и будут значиться в Реестре как машино-места , а не нежилые помещения.Так, можно думать, что противоречие с отсутствием чётких физических границ, существовавшее ранее при отнесении парковочного места к помещениям при государственной регистрации, отныне считается разрешённым.

Благодаря наделению машино-мест новым статусом — статусом объектов недвижимости — граждане легко смогут совершать сделки с ними, а также получать компенсацию за отчуждение своей собственности в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд8. По этим причинам законодательное закрепление парковочного места как недвижимости было воспринято гражданами положительно. Однако оно не приветствуется многими представителями отечественной правовой науки, поскольку, по их мнению, такой «объект» как машино-место не может быть недвижимой вещью a priori , поскольку это лишь плоскость,не обладающая характеристиками, соответствующими признакам недвижимой вещи в классическом понимании. В таком случае, как быть с пространством над и участком под машино-местом? По сути, они также должны принадлежать его собственнику, но как быть, например, в ситуациях, когда лицу принадлежит парковочное место, расположенное на одном из многоэтажных паркингов9? Вопрос достаточно непростой.

Источник фото: www.tass.ru

Источник фото: www.tass.ru

«Машино-место  это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке»

От Гражданского кодекса РФ к Градостроительному

Кроме этого, указанным законом внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, в котором с 1 января 2017 года будет дано полное определение машино-места: предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке10. Также стоит отметить, что машино-место, в связи с тем, что оно будет относиться к недвижимым вещам, с момента вступления Закона в силу может быть предметом ипотеки11. Немаловажно и то, что по закону ранее выданные документы на машино-места не требуют замены или внесения в них изменений так же, как и не требуется внесения изменений в запись ЕГРН. Документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества, и в которых машино-место указывается в качестве вида объекта недвижимого имущества, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления, если они получены до момента вступления Закона в силу12. Иными словами, правовой режим машино-мест, установленный двумя вышеописанными подходами в отношении конкретных парковочных мест, сохраняется.

«Документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества, и в которых машино-место указывается в качестве вида объекта недвижимого имущества, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления, если они получены до момента вступления Закона в силу»

Выводы

В заключение видится необходимым обратиться к опыту других государств.. Так, к примеру, в Германии машино-место, чтобы соответствовать признакам объекта недвижимости, должно быть обособленным.Однако здесь действует «фикция обособленности», подразумевающая, что парковочное место, чтобы его можно было считать обособленным, должно быть выделено зримо и на длительный период времени, что устранило бы всякие сомнения в существовании в его отношении права собственности различных лиц. Длительной маркировкой также считается сооружение стен из цемента, бетона и иных строительных материалов, закреплённые ограничивающие приспособления из камня и металла, обозначающие столбики, прочно вставленные в землю, тогда как российское законодательство с 1 января 2017 года, как уже упоминалось несколько ранее, будет признавать машино-местом также и не ограниченную строительной или иной ограждающей часть здания или сооружения конструкцией (как в случае с разметкой, нанесённой краской)13. Говоря иначе, в Германии, в отличие от России, при признании машино-места недвижимостью формально соблюдается необходимость наличия у него физических границ, что соответствует требованиям классического подхода к отнесению вещей к недвижимостям.

Таким образом, рассмотренный в статье закон имеет как положительные черты, так и существенные недостатки и юридические неточности. Однако в целом изменения, предложенные законодателем и отразившиеся в нём, восприняты общественностью положительно14. Так или иначе, эффективность нововведений проверится временем.

Автор: Полина Буятова

Источник фото: chistoprudov.livejournal.com

1Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

2 Бевзенко Р. Машино­место: как лучше урегулировать принадлежность // http://www.m-logos.ru/img/Bevzenko_tezis_21092015.pdf .

3Старцева Ю.В. Покупка места на парковке. Когда суд признает такой объект недвижимым (статья в журнале Арбитражная практика) // http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_kruglii_stol_21092015.pdf .

4 Бевзенко Р. Машино­место: как лучше урегулировать принадлежность // http://www.m-logos.ru/img/Bevzenko_tezis_21092015.pdf .

5Старцева Ю.В. Покупка места на парковке. Когда суд признает такой объект недвижимым (статья в журнале Арбитражная практика) // http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_kruglii_stol_21092015.pdf .

6Законопроект № 720000-6 О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Дата внесения в ГД РФ: 12.02.2015. Вид закона: Федеральный закон. Инициаторы: Правительство РФ // https://www.eg-online.ru/document/law/316949/ .

7Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 1 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

8Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 1 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

9Бевзенко Р. Машино­место: как лучше урегулировать принадлежность // http://www.m-logos.ru/img/Bevzenko_tezis_21092015.pdf .

10Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 4 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

11Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 2 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

12Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 6 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

13Старцева Ю.В. Правовой статус машиномест в Германии и Австрии // http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_Germ_Avstr_KS_21092015.pdf .

14 Машиноместо станет недвижимостью: делимся подробностями // https://finance.rambler.ru/news/2016-07-22/mashinomesto-stanet-nedvizhimostyu/ .

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.